STUDIU DE CAZ
Obiect – Uzucapiune
Av.stagiar Laura Stefan-Domnaru
Av.dr. Loredana Vasilescu
Cererea de chemare in judecata
Reclamantii D.M. si B.I.M. au solicitat instantei sa pronunte o hotarare judecatoreasca in contradictoriu cu municipiul Bucuresti, prin care sa se constate ca acestia au dobandit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra unei portiuni de teren de 35 mp asupra careia au exercitat o posesie utila, continua, publica, neintrerupta, netulburata si sub nume de proprietar incepand cu anul 1949.
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca autorii lor, sotii D.C. si D.A. au cumparat terenul in suprafata de 143 mp situat in Bucuresti, str. ________ nr._____, sector ___, impreuna cu constructia edificata pe acesta. Faptic, terenul era mai mare cu 35 mp.
Urmare a decesului autorului D.C., reclamantul D.M. a mostenit o cota indiviza de ½ din imobilul mentionat iar ulterior, dupa decesul autoarei D.A., reclamantul a mostenit si cealalta cota indiviza de ½ din imobil. In consecinta, in anul 1989, reclamantul D.M. a devenit unic proprietar asupra imobilului.
In anul 1991, reclamantul D.M. i-a donat socrului sau N.I.S. o cota indiviza de ½ din imobil. Ulterior, in anul 1996, N.I.S. a vandut catre nepoata sa, fiica reclamantului D.M., respectiv reclamanta B.I.M. (fosta D.I.M) cota indiviza de ½ primita ca donatie anterior.
Cum in urma masuratorilor efectuate de reclamanti s-a constatat ca dimensiunea reala a terenului este de 178 mp (desi in acte era de 143 mp) si avand in vedere ca atat reclamantii, cat si autorii lor au stapanit necontenit intregul imobil inca din anul 1949, inclusiv diferenta de teren neintabulata, prin cererea introductiva de instanta, reclamantii au solicitat sa se constate ca in cauza este incidenta institutia uzucapiunii cu privire la portiunea de teren de 35 de mp (diferenta dintre 178 mp reala fata de cea de 143 mp rezultand din acte) pentru care nu au titlu de proprietate valabil.
In drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1847 si 1890 VCC si art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.
In dovedirea pretentiilor, reclamantii au solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, a probei testimoniale si a expertizei cu specialitatea topografie, cadastru si geologie.
Apararile concrete ale paratului formulate prin intampinare
Prin intampinare formulata, paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive a P.M.B., aratand ca acesta nu este titular al dreptului de proprietate asupra imobilului.
Totodata, paratul a invederat ca titlul de proprietate nu se presupune, iar reclamantii nu au facut dovada ca titularul dreptului de proprietate de la care autorii au dobandit terenul ar fi decedat fara mostenitori si nici dovada existentei unui certificat de vacanta succesorala prin care sa se fi constatat ca terenul de 35 mp ar fi devenit fara stapan si ar fi trecut in proprietatea municipiului.
Pe fondul cauzei, paratul a invederat ca actiunea este neintemeiata pentru ca reclamantii nu au facut dovada indeplinirii tuturor conditiilor referitoare la posesia ce poate atrage uzucapiunea, acestia avand doar calitatea de detentori precari in ce priveste suprafata de 35 mp.
In acest sens, paratul a afirmat ca nu e suficient ca reclamantii sa dovedeasca doar ca au ocupat terenul, fiind necesar sa dovedeasca si ca l-au ocupat pentru sine, in nume de proprietar.
In drept, paratul a invocat art. 205 – 208 cpc.
In dovedire, paratul a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
Raspunsul reclamantilor la intampinare
Prin raspunsul la intampinare inaintat, reclamantii au invederat ca pana in prezent nicio persoana fizica sau juridica privata nu a emis vreo pretentie cu privire la terenul ce face obiectul dosarului, astfel incat proprietatea asupra terenului nu poate fi considerata decat ca apartinand statului ori unitatilor administrative publice.
Mai mult, reclamantii au sustinut ca terenul este marginit pe doua laturi de doua strazi si pe celelalte doua laturi de proprietati ale unor persoane fizice ce nu au emis pretentii cu privire la suprafata de teren de 35 de mp analizata, parcelarea tuturor acestor suprafete de teren fiind facuta anterior anului 1933 si fara sa sufere vreo modificare pana in prezent.
In plus, planul topografic de retele edilitare intocmit de autoritatile competente in anul 1998 aferent zonei in care se afla imobilul atesta ca toate imobilele ce nu reprezinta proprietati private sunt incluse in retelele edilitare ale P.M.B.
Reclamantii au invederat si ca pe toata durata posesiei exercitate de reclamanti si de autorii acestora asupra imobilului, au fost indeplinite toate conditiile necesare prevazute de lege pentru a uzucapa, respectiv caracterul continuu, neintrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar al posesorului.
In ce priveste sustinerile paratului referitoare la stapanirea suprafetei de 35 de mp de catre reclamanti in calitate de detentori precari, reclamantii au aratat ca inca de la dobandirea terenului in anul 1949, autorii au solicitat inregistrarea imobilului la autoritatile fiscale pentru suprafata totala de 178 mp. Acest fapt reiese chiar din procesul-verbal intocmit de autoritatile fiscale unde este mentionat expres ca desi in clauzele actului de vanzare este prevazuta o suprafata a terenului de 143 mp, acesta are o suprafata reala de peste 170 mp, motiv pentru care s-a determinat un nivel al impozitului corespunzator acestei din urma suprafete.
In plus, chiar si in prezent, valoarea impozitului anual stabilit de autoritatile competente este raportat la valoarea de 178 mp.
Solutia instantei de judecata
Analizand sustinerile partilor si probele administrate in cursul solutionarii cauzei, instanta de judecata a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parata prin intampinare si a retinut ca uzucapiunea, ca fapt juridic, reprezinta un mod de dobandire a dreptului de proprietate, conceput de legiuitor ca o sanctiune a pasivitatii adevaratului proprietar, care, dezinteresandu-se vreme indelungata de bunul sau, creeaza o aparenta a dreptului de proprietate in beneficiul unei terte persoane, care se comporta, la randul sau, ca un veritabil titular al dreptului real asupra imobilului. Prin urmare, se impune ca actiunea in justitie sa fie promovata in contradictoriu cu adevaratul proprietar al imobilului, iar in speta, legitimarea pasiva a paratului mun. B. este jutificata prin inscrisurile depuse la dosar, cat timp suprafata de teren ce face obiectul litigiului nu este inregistrata in proprietatea vreunei alte persoane fizice sau juridice. Avand astfel situatia juridica a unui teren fara stapan, terenul este de drept in proprietatea statului, conform art. 646 VCC, drept exercitat de unitatea administrativ-teritoriala, fata de dispozitiile art. 21 din Legea nr. 215/2001.
In ce priveste fondul dreptului, instanta de judecata a retinut ca uzucapiunea de 30 de ani (longissimi temporis) este recunoscuta de art. 1890 VCC in favoarea posesorului bunului care prescrie prin 30 de ani (…) fara sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opuna reaua-credinta. Pentru a se dobandi proprietatea bunului prin uzucapiunea de lunga durata, posesorul trebuie sa indeplineasca 2 conditii: sa posede bunul timp de 30 de ani, iar posesia sa fie utila, adica continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar. In plus, art. 1859 VCC reglementeaza posibilitatea jonctiunii posesiilor, adica adaugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului cat lucrul a fost posedat de autorul sau.
Cu privire la caracteristicile posesiei, instanta a retinut ca, potrivit art. 1846 VCC, aceasta consta in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre o persoana asupra unui bun cu intentia si vointa de a se comporta fata de toti ceilalti ca un proprietar.
Astfel, pentru constatarea existentei posesiei este necesar ca in persoana celui ce tinde sa uzucapeze sa fie intrunite doua elemente: unul material – corpus – si altul psihologic – animus. Elementul material consta in totalitatea faptelor materiale, de stapanire si folosinta executate direct asupra bunului, iar elemental psihologic consta in intentia sau vointa celui ce poseda de a exercita stapanirea lucrului pentru sine, adica sub nume de proprietar.
In cazul concret dedus judecatii, instanta a retinut ca atat din inscrisurile aflate la dosarul de rol fiscal inaintat de catre autoritatile fiscale, cat si din declaratiile martorilor audiati, a rezultat ca autorii reclamantilor au locuit la adresa imobilului de peste 30 de ani, fara ca in aceasta perioada sa se fi modificat limitele imobilului. Mai mult, posesia a fost continuata si ulterior decesului acestora, sub nume de proprietar, de catre mostenitori, astfel incat prima conditie a uzucapiunii este indeplinita.
In ce priveste conditia posesiei utile, instanta a analizat indeplinirea acesteia din perspectiva dispozitiilor art. 1847 VCC care stabilesc ca posesia trebuie sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
Cum prevederile art. 1850 VCC instituie o prezumtie relativa cu privire la caracterul continuu si neintrerupt al posesiei (continuitatea si neintreruperea posesiunii sunt dispensate de proba din partea celui ce invoca prescriptia, in acest sens, posesorul actual care probeaza ca a posedat intr-un moment dat mai inainte, este presupus ca a posedat in tot timpul intermediar, fara insa ca aceasta sa impiedice proba contrarie), si cum a fost retinut deja ca posesia s-a facut sub nume de proprietar fiind deja demonstrat ca autorii reclamantilor au exercitat posesia vreme de peste de 30 de ani, instanta de judecata a constatat ca este incidenta in cauza prezumtia relativa mentionata, paratul nefacand dovada contrara (in sensul ca reclamantii au inceput la un moment dat sa posede pentru altul ori ca au abandonat lucrul). Mai mult, prezumtia relativa opereaza si din perspectiva faptului ca nu sunt inregistrate cereri de constituire/reconstituire a dreptului de proprietate intemeiate pe legile speciale de restituire, si nici nu exista contracte de concesiune avand ca obiect terenul in litigiu.
Cu privire la caracterul netulburat al posesiei, acesta rezulta din declaratii martorilor coroborate cu inscrisurile anexate dosarului cauzei, posesia neintemeindu-se pe acte de violenta.
In ce priveste caracterul public al posesiei, din declaratiile martorilor audiati instanta a retinut ca reclamantii au exercitat posesia intr-un mod cunoscut tuturor, fiind recunoscuti de catre acestia drept proprietari ai terenului in litigiu dintotdeauna.
In considerarea tuturor celor aratate, avand in vedere si ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile Legii nr.213/1998 si Legii nr.18/1991 pentru ca respectivul imobil sa apartina domeniului public si astfel sa nu poata fi uzucapat, instanta de judecata a retinut ca sunt indeplinite toate conditiile pentru a se constata in mod legal ca reclamantii au dobandit, prin efectul prescriptiei achizitive de lunga durata, dreptul de proprietate asupra suprafetei de teren de 40 de mp, astfel cum a rezultat din masuratorile efectuate in cadrul expertizei cadastrale.
In consecinta, instanta de judecata a dispus admiterea cererii de chemare in judecata a reclamantilor D.M. si B.I.M.
Cu toate acestea insa, avand in vedere dispozitiile art. 455 alin. (1) cpc coroborat cu art. 452 cpc, desi instanta a admis cererea formulata in contradictoriu cu paratul, a apreciat totusi ca nu se poate retine o culpa procesuala veritabila a municipiului, cata vreme imobilul uzucapat nu a fost inregistrat in proprietatea acestuia.
Drept urmare, instanta a apreciat ca nu poate dispune obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata, si astfel a dispus respingerea acestui capat de cerere ca neintemeiat.